商业地产库存承压 全国写字楼空置率近两成‘jbo竞博’

与住宅面对的高库存比起，我国商业地产的库存情况更加令人担忧在全国房地产库存中，不存在一个难题，是非住宅库存。全国政协委员、上海社科院研究员张泓铭近日向21世纪经济报导记者回应，这部分库存还包括商铺、办公楼、综合体及工业、旅游等产业地产。

且土地性质改变可玩性大，更容易被人忽略。在楼市去库存的大环境下，房地产库存结构性问题慢慢浮出水面。根据多家机构的统计资料，与住宅面对的高库存比起，我国商业地产的库存情况更加令人担忧。RET睿意德中国商业地产研究中心的数据表明，截至2015年12月，全国写字楼平均值空置率18%，商业营业用房空置率高达30%，不足以体现其不足程度。

此前几年的商业地产投资热，以及近期的经济增长速度上行，被指出是商业地产库存低企的主因。分析人士指出，共享经济的蓬勃发展，创客空间等平台的经常出现，为商业地产去库存获取了一种路径。但要做大规模去化，仍须要一个长年的过程。商业地产库存主要集中于在二三线城市库存集中于二三线城市关于我国房地产的库存总规模，目前并无权威数据统计资料。

但商业地产的总体不足情况严重，早就为业界广泛尊重。根据RET睿意德中国商业地产研究中心统计资料，截至2015年12月底，我国商业地产库存约2.66亿平方米，其中写字楼待售面积比11月份减少128万平方米，商业营业用房待售面积减少458万平方米。商业地产面对比住宅更加不利的去化压力，不足现状显著。

该机构回应。盈石集团研究中心的统计数据也表明，截至去年第三季度，目前全国开发商旗下无法产生租金或销售收入的商业项目体量早已超过2.5亿平方米，为历史最低水平。与住宅库存比起，商业地产库存的规模比较较小，但由于商业地产的地价、修建、后期运营成本都显著低于住宅项目，因此其对资金的招揽能力要优于住宅。

商业地产库存主要集中于在二三线城市。就写字楼市场而言，根据第一太平戴维斯的观点，一线城市作为最重要的商务、金融中心，更有了大量跨国公司与国有企业前来成立区域总部。因此，一线城市的写字楼空置率也正处于全国最低水平。

相比之下，近年来二线城市的甲级写字楼存量很快减少，市场需求却十分不振，因此空置率攀高。根据该机构的数据，全国主要城市中，北京、上海、深圳的甲级写字楼市场规模大，空置率都在10%以下。

杭州、武汉、成都等地的甲级写字楼空置率皆多达20%;沈阳、重庆、长沙都多达30%;无锡情况较相当严重，甲级写字楼市场的空置率多达了50%。近期白鱼实施零首付政策引起注目的沈阳，之后在2015年步入商业地产的供应高峰。数据表明，截至2015年末，沈阳写字楼空置率同比下降10.9百分点至40.6%。

甲级写字楼租金降到每平方米每月人民币132.7元，较上半年暴跌2.0%。且沈阳市甲级写字楼市场未来仍有大规模新项目入市，将之后激化库存压力。

即便是住宅供应严重不足，房价下跌很快的苏州，也面对商业地产供应不足的现象。根据第一太平戴维斯的统计资料，苏州的甲级写字楼空置率也多达20%。商业零售市场的库存产于大体相近。

天津、沈阳、无锡、青岛等地的空置率显著低于其他热点城市。第一太平戴维斯回应，近年来不少城市的商业零售市场供应较足，空置率呈圆形收缩之势。

政策红利下去化需时间商业地产库存低企，有多重原因包含。按照张泓铭的众说纷纭，2011年我国全面实施限购令后，房地产企业大量向非住宅(写字楼、商业)展开投资。对于地方政府来说，商业类的项目也不利于提高城市形象，因此对非住宅项目的土地审核和建设也十分反对。

盈石集团的数据表明，2008-2014年间，全国办公楼和商业营业用房研发投资额分别快速增长了383%和328%，显著低于同期住宅研发投资的187%。与住宅有所不同，商业地产的景气程度和经济形势密切相关。近年来，我国面对经济结构调整、经济增长速度上升的情况，企业投资运营、居民消费都受到影响，在客观上影响了商业地产的发展。

与此同时，电商业务的很快发展，也在一定程度上对零售商业带给冲击。根据统计局数据，2011年我国固定资产投资(不不含农户)增长速度为23.8%，到2015年降到10%，降幅多达50%。全国社会消费品零售总额增长速度也从17.1%降到10.7%，过去5年间的降幅超过37.4%。

此外，比起住宅，商业地产对选址、投资和运营等的专业化拒绝更高，操作者可玩性大。一旦倒闭，很更容易经常出现招商艰难、空置率低的现象。RET睿意德中国商业地产研究中心总经理崔崇彦向21世纪经济报导记者回应，就零售商砖而言，目前多数追加购物中心布点二线城市非核心商圈，有效地市场需求严重不足，无法承托消费。

其次，商业地产运营中经常出现大量同质化竞争现象，产品竞争力严重不足。崔崇彦指出，面临去库存压力，除了采行更加精准的前期目标客群定位、差异化招商外，还可利用当前万众创业的契机，引进购物中心+牵头办公模式，减少商场空置率。

去年11月22日，国务院公布《关于减缓发展生活性服务业增进消费结构升级的指导意见》，其中提及大力发展还包括客栈民宿、短租公寓、长租公寓等在内的符合群众消费市场需求的细分业态，这是租赁公寓首次被写到国务院的政策性文件，也被指出是商业地产库存的最重要去化地下通道。但此前几年的大量商业地产投资，依然正处于收获期。这也要求了，未来商业地产的库存规模有可能之后减少。

分析人士认为，要消化海量的商业地产库存，仍须要长年的过程。

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