JBO竞博最新官方网站_中国房地产泡沫机理分析

概要 我国房地产业自1998年衰退以来取得了突飞猛进的发展，但也不存在一些问题，比如房价和投资快速增长过慢、结构不尽合理等，引起了人们对泡沫的猜忌。由于我国房地产市场化的时间较短，对房地产泡沫的研究还没一个完善的体系，这与我国房地产市场发展现状十分相符。本文从制度因素和利益机制两方面分析了我国房地产局部泡沫产生的原因，并明确提出了对策和政策建议。

　　关键词 房地产泡沫；利益机制 ；制度因素 　　 　　一、章节 　　 　　泡沫是在市场经济中由投机造成的一种或一系列资产价格瓦解市场基础价值持续下跌，并且这种下跌使人们产生出对这种资产的远期价格之后下降的预期和持续的出售不道德。Salge(1997)指出引起泡沫再次发生的原因可分成内生及外生因素二方面，所谓内生因素是指出泡沫的变动与基值的变动息息相关；外生因素则是由市场景气的变动，使得市场参与者对未来的市场价格预期再次发生过度反应，供需流失使市场价格背离基值所引起的价格泡沫现象。台湾学者徐滇庆、于宗先、王金利（2000）则通过房产投机商的资本电子货币方程对房地产泡沫的产生机理展开了说明。

　　它的分解机理一般都与投机、预期、非理性等有关。房地产特性是泡沫产生的必要条件，“经济人”的不道德方式和金融信贷是房地产泡沫构成的必要因素；制度因素是我国房地产泡沫构成的深层次因素；现有的利益机制是我国房地产泡沫构成的根源。　　 　　二、中国房地产泡沫分解的制度因素分析 　　 　　1．预售制度 　　预售制度是我国在房地产业跟上阶段，为了给与茁壮中的开发商的一项扶植政策，意图减少房地产行业的转入门槛，希望更加多企业转入。应当说道，商品房预售制加快了整个建设资金周转，提升了资金用于效率，减少了资金用于成本。

但在我国房地产业有了相当大发展的今天，预售制度的原先政策意义早已较小了。　　首先，预售制度使房地产金融风险以求积累。预售制度使得开发商以求以少量的权利资金启动研发项目，将购房者个人收入和银行的贷款改变为自有资本。

央行报告认为，开发商已构成低比例负债经营状况，银行贷款占到其资本金比例高达55％，而权利资金比例却呈圆形大幅上升趋势。以上海为事例，房企自有资金2001年为18.84％，2002年为17.53％，2003年为16.94％，直到2004年下半年，国家实施涉及规定后，才有所下降。房地产开发企业低负债经营的风险被转嫁给了银行。房地产价格上涨过慢更容易导致市场价格过分背离其现实价值，从而产生泡沫。

一旦泡沫幻灭，作为抵押物的土地和房产就不会升值甚至大幅度大跌，开发商很更容易干套，而银行却有可能陷身泥潭。　　再度，预售制度促成了房地产业的投机抹黑不道德。

商品房的预售可以说道是在信息不平面下的交易不道德。一些开发商利用掌控的信息优势，将早已预售的商品房抵押或者将已抵押的商品房预售，或反复预售收买银行资金，很大地减轻了金融风险。另一方面开发商以少量的资本金来运作项目，只要需要售出一部分期房，就可以交还自有投资。

这就造成了开发商黑市房源、公布欺诈的房地产交易信息，哄抬房价等一系列投机抹黑不道德。　　2．土地政策犯规 　　土地政策的犯规也是产生房地产泡沫的因素。

土地政策犯规就是对土地的公共管理特性认识不清，对土地交易过分视而不见。土地因为数量受限，供给缺少弹性；土地还因个别地块不具备几乎的可替代性，不存在用于方式与社会公益的协商问题；土地还因具备必要财富性和大自然增值性，而有可能造成土地投机的洪水泛滥。土地的这些大自然与经济特性要求了对土地实行更好的公共管理，任由市场自发性地调节，很难构建土地资源的优化配备。

土地的公共管理特性拒绝对土地保留、用于和交易展开容许。我国目前虽然对土地保留、用于和交易也有容许，但是对交易的容许弱，投机地皮的现象司空见惯。而许多繁盛资本主义国家对土地交易的容许十分严苛，比如英国在不动产管理上规定，一切不动产交易都必需事前上报，由政府审查批准后才能实行。　　3．房地产税费制度 　　当前房地产税费的一个显著特点是房地产开发流通环节税费多，在房地产开发、销售过程中，仅有税就有契税、营业税、印花税、房产税、所得税、城乡确保建设税、土地使用税等等，收费项目就更加多，税费开销相当严重，从或许上制约了房地产的供给，是目前房价过低的一个主要原因。

　　另一方面，房地产保留环节课税较少，只有城市房产税和少量的城镇土地使用税，而且是在一次减除原值10-30%之后征税，税负较重，这就相等于给土地保留者的无息贷款，政府无法参予电子货币价值的再行分配，实质上是希望投机，希望黑市土地，造成土地投机相当严重。

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